背景介紹

在田園綜合體中，一二三產業(yè)互融互動，通過各個產業(yè)的相互滲透融合，把休閑娛樂、養(yǎng)生度假、文化藝術、農業(yè)技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，使傳統(tǒng)的功能單一的農業(yè)及加工食用的農產品成為現(xiàn)代休閑產品的載體，發(fā)揮產業(yè)價值的乘數(shù)效應。 

2017年2月5日，中共中央、國務院公開發(fā)布《關于深入推進農業(yè)供給側結構性改革，加快培育農業(yè)農村發(fā)展新動能的若干意見》。其中提到：“支持有條件的鄉(xiāng)村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環(huán)農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)、農事體驗于一體的 ‘田園綜合體’，通過農業(yè)綜合開發(fā)、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范?！边@是中央文件首次提出“田園綜合體”這個概念。 

2017年6月5日，財政部又印發(fā)了《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》，2017年確定河北、山西等18個省份開展田園綜合體建設試點，并且，中央財政會從農村綜合改革轉移支付資金、現(xiàn)代農業(yè)生產發(fā)展資金、農業(yè)綜合開發(fā)補助資金中統(tǒng)籌安排，支持試點工作。政策的大力支持，可以看出，在不久的將來，“農業(yè)園區(qū)”的田園綜合體模式將大放異彩。

近年來，黨中央、國務院高度重視農業(yè)供給側結構性改革，支持農村產業(yè)融合發(fā)展。連續(xù)3年的中央一號文件都對此作出明確要求。為農村產業(yè)融合發(fā)展提供量身定做的用地保障政策，早已提上議事日程。2017年12月21日，國土資源部召開媒體座談會，對《關于深入推進農業(yè)供給側結構性改革做好農村產業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》的有關情況進行了介紹。 “田園綜合體”被寫入了中央1號文件，其出發(fā)點是主張以一種可以讓企業(yè)參與、帶有商業(yè)模式的頂層設計、城市元素與鄉(xiāng)村結合、多方共建的“開發(fā)”方式，創(chuàng)新城鄉(xiāng)發(fā)展，形成產業(yè)變革、帶來社會發(fā)展，重塑中國鄉(xiāng)村的美麗田園、美麗小鎮(zhèn)！

一、田園綜合體的定義

田園綜合體是集現(xiàn)代農業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)為一體的特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村綜合發(fā)展模式，是在城鄉(xiāng)一體格局下，順應農村供給側結構改革、新型產業(yè)發(fā)展，結合農村產權制度改革，實現(xiàn)中國鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化、社會經濟全面發(fā)展的一種可持續(xù)性模式。

2017年中央一號文件首次提出，支持有條件的鄉(xiāng)村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環(huán)農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)、農事體驗于一體的田園綜合體。相信在不久的將來，“農業(yè)園區(qū)”的田園綜合體模式將大放異彩。 

其次，田園綜合體的提出是基于一種商業(yè)模式方法論。其出發(fā)點是主張以一種可以讓企業(yè)參與、帶有商業(yè)模式的頂層設計、城市元素與鄉(xiāng)村結合、多方共建的“開發(fā)”方式，創(chuàng)新城鄉(xiāng)發(fā)展，形成產業(yè)變革、帶來社會發(fā)展，重塑中國鄉(xiāng)村的美麗田園、美麗小鎮(zhèn)。

二、田園綜合體的組成

（一）景觀吸引：吸引人流、提升土地價值的關鍵所在

依托觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區(qū)、濕地風光區(qū)、水際風光區(qū)等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農業(yè)魅力。

（二）休閑聚集：為滿足客源的各種需求而創(chuàng)造的綜合產品體系

可以包括農家田園風情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等）、鄉(xiāng)村風情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區(qū)等。休閑聚集區(qū)使游人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉(xiāng)村風情活動，享受休閑農業(yè)帶來的樂趣。

（三）農業(yè)生產：生產性主要功能部分 

讓游人認識農業(yè)生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業(yè)生產的樂趣，同時還可以開展生態(tài)農業(yè)示范、農業(yè)科普教育示范、農業(yè)科技示范等項目。 

（四）居住發(fā)展：城鎮(zhèn)化主要功能部分 

居住發(fā)展帶是田園綜合體邁向城鎮(zhèn)化結構的重要支撐。通過產業(yè)融合與產業(yè)聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區(qū)，構建了城鎮(zhèn)化的核心基礎。 

（五）社區(qū)配套：城鎮(zhèn)化支撐功能 

服務于農業(yè)、休閑產業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱為產業(yè)配套，由此形成產城一體的公共配套網絡。

三、田園綜合體的幾種模式

（一）模式一：江蘇——無錫陽山田園東方項目

1、農業(yè)商業(yè)化

2、文旅產業(yè)多樣化

3、居住方式創(chuàng)新化

（二）模式二：上?！鹕絽^(qū)“田園綜合體”

1、靠海吃海

2、圍繞“漁”字發(fā)展文旅

3、發(fā)展?jié)O村特色民宿

（三）模式三：安徽——肥西縣“官亭林?！?/span>

1、保留原生態(tài)

2、農民享受權益

3、城市和鄉(xiāng)村實現(xiàn)文明融合

（四）模式四：黑龍江——富錦市“稻”夢空間

1、種出彩色稻田畫

2、發(fā)展全域旅游

3、以農業(yè)生產為基礎

（五）模式五：四川——成都市郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)多利農莊

1、高端農業(yè)綜合體

2、農業(yè)雙創(chuàng)載體平臺

3、國際化鄉(xiāng)村度假新體驗

（六）模式六：內蒙古——鄂爾多斯市烏審旗無定河鎮(zhèn)

1、發(fā)展良好生態(tài)的綠色產業(yè)

2、鄉(xiāng)村旅游實現(xiàn)景區(qū)聯(lián)動

3、打造現(xiàn)代休閑養(yǎng)生農莊

總結：田園綜合體的關鍵是整合能力。經營者不僅僅要把握引爆點和經營模式，而是把田園綜合體當成一個平臺，把農業(yè)、工業(yè)、服務業(yè)銜接起來，推動多元化發(fā)展。

四、打造田園綜合體的焦點

（一）讓建筑重拾魅力

1、老建筑的修繕與新建筑的創(chuàng)新

2、傳承保護型

3、創(chuàng)新新建型

4、挖掘改造型

（二）讓農田成為景觀

（三）讓當?shù)剜l(xiāng)村文化聚集IP效應

（三）挖掘當?shù)刈钣刑厣奈幕?，將其打造成IP，成為引爆點。

（四）讓農事成為娛樂體驗

（五）讓創(chuàng)意農業(yè)吸金

（六）讓田園生活成為時尚

（七）讓田園體驗凸顯意境

（八）讓景觀細節(jié)加分

6大支撐體系

圍繞田園綜合體的建設目標和功能定位，重點抓好生產體系、產業(yè)體系、經營體系、生態(tài)體系、服務體系、運行體系等。

6大重點建設內容

①夯實基礎，完善生產體系發(fā)展條件

要按照適度超前、綜合配套、集約利用的原則，集中連片開展高標準農田建設，加強田園綜合體區(qū)域內“田園+農村”基礎設施建設，整合資金完善供電、通信、污水垃圾處理、游客集散、公共服務等配套設施條件。

②突出突出特色，打造涉農產業(yè)體系發(fā)展平臺

立足資源稟賦、區(qū)位環(huán)境、歷史文化、產業(yè)集聚等比較優(yōu)勢，圍繞田園資源和農業(yè)特色，做大做強傳統(tǒng)特色優(yōu)勢主導產業(yè)，推動土地規(guī)?；l(fā)展，大力打造農業(yè)產業(yè)集群；穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)意農業(yè)，利用“旅游+”、“生態(tài)+”等模式，開發(fā)農業(yè)多功能性，推進農業(yè)產業(yè)與旅游、教育、文化、康養(yǎng)等產業(yè)深度融合；強化品牌和原地產地理標志管理，推進農村電商、物流服務業(yè)發(fā)展，培育形成1-2個區(qū)域農業(yè)知名品牌，構建支撐田園綜合體發(fā)展的產業(yè)體系。

③創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，培育農業(yè)經營體系發(fā)展新動能

積極壯大新型農業(yè)經營主體實力，完善農業(yè)社會化服務體系，通過土地流轉、股份合作、代耕代種、土地托管等促進方式促進農業(yè)適度規(guī)模經營，優(yōu)化農業(yè)生產經營體系，增加農業(yè)效益。同時，強化服務和利益聯(lián)結，逐步將小農戶生產、生活引入現(xiàn)代農業(yè)農村發(fā)展軌道，帶動區(qū)域內農民可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長。

④綠色發(fā)展，構建鄉(xiāng)村生態(tài)體系屏障

牢固樹立綠水青山就是金山銀山的理念，優(yōu)化田園觀景資源配置，深度挖掘農業(yè)生態(tài)價值，統(tǒng)籌農業(yè)景觀功能和體驗功能，凸顯宜居宜業(yè)新特色。積極發(fā)展循環(huán)農業(yè)，充分利用農業(yè)生態(tài)環(huán)保生產新技術，促進農業(yè)資源的節(jié)約化、農業(yè)生產殘余廢棄物的減量化和資源化再利用，實施農業(yè)節(jié)水工程，加強農業(yè)環(huán)境綜合整治，促進農業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

⑤完善功能，補齊公共服務體系建設短板

要完善區(qū)域內的生產性服務體系，通過發(fā)展適應市場需求的產業(yè)和公共服務平臺，聚集市場、資本、信息、人才等現(xiàn)代生產要素，推動城鄉(xiāng)產業(yè)鏈雙向延伸對接，推動農村新產業(yè)、新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。完善綜合體社區(qū)公共服務設施功能，為社區(qū)居民提供便捷高效服務。

⑥形成合力，健全優(yōu)化運行體系建設

妥善處理好政府、企業(yè)和農民三者關系,確定合理的建設運營管理模式，形成健康發(fā)展的合力。政府重點負責政策引導和規(guī)劃引領，營造有利于田園綜合體發(fā)展的外部環(huán)境；企業(yè)、村集體組織、農民合作組織及其他市場主體要充分發(fā)揮在產業(yè)發(fā)展和實體運營中的作用；農民通過合作化、組織化等方式，實現(xiàn)在田園綜合體發(fā)展中的收益分配、就近就業(yè)。 

五、田園綜合體的融資方式

(一)田園綜合體PPP融資模式

在田園綜合體特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定實施機構授予SPV特許經營權，SPV負責提供田園綜合體建設運營一體化服務方案。

PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內，參與PPP的投資運作，最終通過股權轉讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權實現(xiàn)收益。社會資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。

(二)田園綜合體產業(yè)基金及母基金模式

田園綜合體在導入產業(yè)時，往往需要產業(yè)基金做支撐，這種模式根據融資結構的主導地位分三種類型。

一是政府主導，一般由政府(通常是財政部門)發(fā)起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構以及其他出資人共同出資，合作成立產業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風險，金融機構與其他出資人作為優(yōu)先級出資人，杠桿比例一般是1:4，田園綜合體具體項目需金融機構審核，還要經過政府的審批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企業(yè)(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產。這種模式下政府對金融機構有穩(wěn)定的擔保。

二是金融機構主導，由金融機構聯(lián)合地方國企成立基金專注于投資田園綜合體特色小鎮(zhèn)。一般由金融機構做LP，做優(yōu)先級，地方國企做LP的次級，金融機構委派指定的股權投資基金作GP，也就是基金管理公司。

三是由社會企業(yè)主導的PPP產業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數(shù)是大型實業(yè)類企業(yè)主導，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風險企業(yè)承擔都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項目仍然是政企合作的PPP項目，政府授予企業(yè)特許經營權，企業(yè)的運營靈活性大。

(三)田園綜合體國家專項基金貸款模式

利用已有資產進行抵押貸款是最常見的融資模式，但田園綜合體項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款，而延長貸款期限及可分期、分段還款，則是對現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目有明顯利好，如果進入貸款審批“綠色通道”，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是國家發(fā)改委通過國開行，農發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長期債券，田園綜合體特色小鎮(zhèn)專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的田園綜合體特色小鎮(zhèn)的融資渠道。

(四)田園綜合體收益信托模式

田園綜合體項目公司委托信托公司向社會發(fā)行信托計劃，募集信托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收益。

(五)田園綜合體發(fā)行債券模式

田園綜合體項目公司在滿足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會注冊后發(fā)行項目收益票據，可以在銀行間交易市場發(fā)行永(可)續(xù)票據、中期票據、短期融資債券等債券融資，也可以經國家發(fā)改委核準發(fā)行企業(yè)債和項目收益?zhèn)?，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。

(六)田園綜合體融資租賃模式

融資租賃是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃，有三種主要方式：

1.直接融資租賃，可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設期的資金壓力;

2.設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題;

3.售后回租，即購買“有可預見的穩(wěn)定收益的設施資產”并回租，這樣可以盤活存量資產，改善企業(yè)財務狀況。

可以嘗試在田園綜合體特色小鎮(zhèn)這個領域提供優(yōu)質的金融服務。

(七)田園綜合體資本證券化(ABS)

資產證券化是指以特定基礎資產或資產組合所產生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發(fā)行資產支持證券(ABS)的業(yè)務活動。田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設涉及到大量的基礎設施、公用事業(yè)建設等，基于我國現(xiàn)行法律框架，資產證券化存在資產權屬問題，但在“基礎資產”權屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具，對田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資模式也是一個有益的補充。

(八)田園綜合體供應鏈融資模式

供應鏈融資是把供應鏈上核心企業(yè)及其相關的上下游配套企業(yè)作為一個整體，根據供應鏈中企業(yè)的交易關系和行業(yè)特點制定基于貨權及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

供應鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。在田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資中，可以運用供應鏈融資模式的主要是應收賬款質押、核心企業(yè)擔保、票據融資、保理業(yè)務等。實際操作中，上述八種融資模式往往是前兩種為主，根據小鎮(zhèn)建設不同階段和產業(yè)發(fā)展不同階段，結合其他融資模式組合使用。

五、田園綜合體的盈利點

餐飲盈利

住宿盈利

加工盈利

康養(yǎng)休閑盈利

游樂盈利

體驗盈利

產業(yè)盈利

服務盈利

手工制作盈利

集體活動盈利

藝術類盈利

地產盈利

技術盈利

表演盈利

教育盈利

管理盈利

廣告盈利

其他盈利

六、田園綜合體的試點工作

開展田園綜合體試點是一項全新的工作，一定要按照穩(wěn)中求進的工作總基調，試點先行，慎重穩(wěn)妥地推進，各地不要盲目擴大范圍。要細化工作任務，落實工作責任，確保試點工作開好頭起好步。 

當前，各地開展試點工作的意愿和積極性高，但在推進過程中，需要特別注意適應農村發(fā)展階段性需要，遵循農村發(fā)展規(guī)律和市場經濟規(guī)律。不能超越地方現(xiàn)有發(fā)展條件和違背農民意愿。 

開展田園綜合體試點，要堅持以農為本，以保護耕地為前提，提升農業(yè)綜合生產能力。要保持農村田園風光，保護好青山綠水，實現(xiàn)生態(tài)可持續(xù)；要確保農民參與和受益，帶動農民持續(xù)穩(wěn)定增收，讓農民充分分享發(fā)展成果，更有獲得感。讓人們從中感到農業(yè)是充滿希望的現(xiàn)代產業(yè)，農民是令人羨慕的體面職業(yè)，農村是宜居宜業(yè)的美好家園。

開展田園綜合體試點，要慎重選擇試點地區(qū)。按照“政府引導、市場主體”的原則，選擇農民合作組織健全、發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)開展試點。對于“以農為本”不突出，項目布局和業(yè)態(tài)發(fā)展上未能與農業(yè)有機融合，或者以非農業(yè)產業(yè)為主導產業(yè)的地方，一律不得列入試點范圍。 

需要指出的是，開展田園綜合體試點，要以市場投入為主體，積極創(chuàng)新財政支持方式，鼓勵社會資本規(guī)范、有序、適度參與建設田園綜合體。要嚴控地方政府債務和村級組織債務風險，不能新增債務負擔。財政部將會同中央有關單位和部門，對各地開展田園綜合體試點情況進行跟蹤調研和督查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正和完善相關政策措施，確保試點不走樣不跑偏。 

七、田園綜合體的發(fā)展前景

2017年的中央一號文件明確指出：“支持有條件的鄉(xiāng)村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環(huán)農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業(yè)綜合開發(fā)、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范?！边@也是中央一號文件第一次提出“田園綜合體”這個概念。 

中央一號文件還專門強調了農村新產業(yè)新業(yè)態(tài)用地方面，其中提出，要完善新增建設用地的保障機制，將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例，用于支持農村新產業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展；允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設用地，通過入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產業(yè)和農村三產融合的發(fā)展。文件也明確規(guī)定，這些村莊整治、宅基地整理節(jié)約出來的建設用地，嚴禁違規(guī)違法開發(fā)房地產或建私人會所。 

從中央一號文件可以看出，中央前所未有將產業(yè)園區(qū)作為農業(yè)發(fā)展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產業(yè)地產行業(yè)一個非常利好的創(chuàng)新信號，未來一段時間，“農業(yè)+園區(qū)”無疑將大有可為。

業(yè)內人士認為，與現(xiàn)在市面上主流的產業(yè)園區(qū)不同，“農業(yè)+園區(qū)”會更強調將農業(yè)鏈條做深、做透，無論是內涵還是外延都要求頗高，未來會囊括進科技、健康、旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)意、休閑、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想象空間。

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