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休閑農(nóng)業(yè)的用地問題是眾多休閑農(nóng)業(yè)投資者非常關(guān)心的問題，而且也是個(gè)老大難題，好多年
了，一直都未改變，而且政策還有愈演愈烈之勢，致使很多有意投資休閑農(nóng)業(yè)的朋友也在觀
望。為幫助有意向投資休閑農(nóng)業(yè)的朋友，今天，亮眼辯景就給大家梳理一下休閑農(nóng)業(yè)中用地
有哪些限制？如何規(guī)避這些限制？不是所有的土地都可以用來做休閑農(nóng)業(yè)用地的，對于農(nóng)村
休閑農(nóng)業(yè)用地還是有限制的。

一、哪些地可以作為休閑農(nóng)業(yè)用地？
1、農(nóng)民自有住宅，閑置宅基地
在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重
建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而
且也在無形中增加了開發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批難度和建設(shè)成本。
《農(nóng)業(yè)部等11 部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定
支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)
業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。
2、農(nóng)村集體建設(shè)用地
農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)
人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。
主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。農(nóng)村集體建設(shè)
用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。
3、四荒地
“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集
體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行
經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地?！八幕摹笔褂脵?quán)承包、租賃或拍賣的期限
最長不得超過 50年。
2016 年中央一號文件以及《農(nóng)業(yè)部等 11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)
業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部
少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。
4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和
質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。
轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過制定相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范。如：數(shù)量上——異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛?/span>
積之比，可根據(jù)不同情況，分別為3 倍、4倍、5倍；質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所
占地原產(chǎn)量。
異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證
18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，
比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。

二、休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制?
1、不得占用基本農(nóng)田
基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)铩薄ⅰ氨Ｃ铩?，其重要程度不言而喻。對于基本農(nóng)田有五不準(zhǔn)：
(1)不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)；
(2)不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破
壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；
(3)不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；
(4)不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍；
(5)不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外)。
因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。
2、不得超越土地利用規(guī)劃
各地區(qū)國土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，
土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì)確定土地利用
年度計(jì)劃，對年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安
排。
休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積
極爭取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對建設(shè)用地的要求。
3、嚴(yán)禁擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)業(yè)用地范圍
以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場
所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大
型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)
用地管理。
進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)
建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而
且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。

三、如何規(guī)避這些用地限制？
在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中大致存在六種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制。
1、用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);
2、 以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;
3、修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;
4、修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;
5、建設(shè)溫室大棚生態(tài)餐廳;
6、用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。
以上方式打起了政策的“擦邊球”，用以規(guī)避土地監(jiān)管，但這些方式都碰觸了土地使用政策
的紅線，根本就無法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，因此存在著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。亮眼辯景
認(rèn)為其實(shí)最合法安全的方法就是通過立項(xiàng)審批，申請建設(shè)用地，但這也是最困難的方法，拿
地費(fèi)用也相對很高。

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