農(nóng)村集體土地合作幾種開發(fā)模式—休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃
——上海諾獅休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計中心
一、合作模式
從法律規(guī)定和集體土地開發(fā)實踐來看，目前農(nóng)村集體土地合作開發(fā)模式總的來說可分為法人型聯(lián)合開發(fā)和非法人型聯(lián)合開發(fā)兩種。
（一）法人型聯(lián)合開發(fā)
法人型聯(lián)合開發(fā)就是指投資各方根據(jù)自己所具備的條件及優(yōu)勢共同組建具有獨立法人性質(zhì)的項目公司，并以該公司的名義進行經(jīng)營活動?！豆痉ā返诙邨l：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外”的規(guī)定，就使投資者以土地使用權(quán)作為出資形式組建公司成為合法。同時，由于該條并未區(qū)分國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，因此以集體建設(shè)用地使用權(quán)入股成為可能。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和其它相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”。這就確立了以土地使用權(quán)作為出資進行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。
法人型聯(lián)合開發(fā)又可分為以下幾種情況：
1、組建新的項目公司
由于房地產(chǎn)投資各方均不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格或雖具備資格但為了減輕法律風險而設(shè)立項目公司?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十條、第三十一條對設(shè)立房地產(chǎn)公司提出了具體要求，《公司法》第三條對投資股東的責任限額做了規(guī)定。
（1）利弊分析
這種以項目公司形式出現(xiàn)的聯(lián)合開發(fā)模式的優(yōu)勢顯而易見：責任明確、組織機構(gòu)相對穩(wěn)定、人事安排及操作比較規(guī)范；股東承擔的最大風險可預(yù)見（以出資額或持有的股份為限）；對股東的資格要求較低（可以是法人、組織、自然人）；相對來說發(fā)生法律糾紛的概率比較小。但這種形式的弊端也很明顯，比如組建項目公司，成立規(guī)范的管理機構(gòu)和流程等需要較長的時間容易錯過商機，而且管理成本較大，更重要的是新項目公司的利潤是在繳納各種稅費以后才能交給合作各方進行利潤分配，財務(wù)成本非常高，對合作者來說也是不合算的。
（2）法律風險
這種模式合作各方承擔的風險程度不同。一方面作為資金提供方合作前期的風險比較大，應(yīng)在以下幾個方面注意：首先，土地提供方將土地使用權(quán)作價入股時需要將所提供的土地使用權(quán)過戶到新項目公司名下，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定由于土地提供方獲得土地的方式不同，辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)也就不同，如果是以劃撥方式取得的話是不能進行商品房開發(fā)的，如果是集體土地的話需要滿足法定條件并辦理審批手續(xù)。其次，對作為合作的土地情況要做分析，譬如是“毛地”？還是“凈地”？這些對土地作價評估影響是很大的；第三、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，作為土地使用權(quán)提供方是否已經(jīng)取得《土地使用權(quán)證》，以及土地的性質(zhì)是否適宜進行房產(chǎn)開發(fā)？以及土地所在區(qū)域的整體市政規(guī)劃，還有就是土地使用年限情況。第四、還要考慮土地轉(zhuǎn)讓的時間和成本，土地轉(zhuǎn)讓是要經(jīng)過一個相對長的周期，而房地產(chǎn)市場又變換莫測，前期的資金投入非常大，而回籠資金又非常慢，這需要資金提供者全面考慮。
另一方面作為土地提供者應(yīng)注意幾個問題：第一、土地作價入股時的涉稅問題。根據(jù)財稅（2006）21號文《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第五條規(guī)定對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的不免土地增值稅；財稅（2002）191號文規(guī)定以不動產(chǎn)（土地使用權(quán)）投資的免征營業(yè)稅；國稅發(fā)（2000）118號文對企業(yè)以非貨幣資產(chǎn)對外投資的所得稅繳納作了規(guī)定；還涉及印花稅、契稅等；第二、由于房地產(chǎn)項目運作的特點就是前期資金需求量大，資金回籠慢，所以一定要考慮資金提供方的實力，資金是否能全部到位，如果不能到位的補救措施是什么；第三、要防止在項目運作過程中對方抽逃資金現(xiàn)象的發(fā)生等等。
2、以參股形式聯(lián)合開發(fā)
這種形式參股方可以以資金或者土地使用權(quán)參股，但不一定是具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)，同樣可以是自然人或組織。但被參股方就必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)。如果參股方以資金入股的話，法律問題就比較簡單，根據(jù)《公司法》和《公司章程》的規(guī)定就可以成為被參股方的股東，從而達到聯(lián)合開發(fā)的目的。如果參股方以土地使用權(quán)入股，就必須辦理土地過戶手續(xù)，其法律依據(jù)同成立新公司一樣。
（二）非法人型聯(lián)合開發(fā)
因為房地產(chǎn)投資的特殊性，有很多情況下，合作各方并不一定非要成立獨立的公司進行運作。而是通過組建聯(lián)合管理機構(gòu)，或者通過合同約定的方式進行松散式合作，但這種合作模式要求合作方至少有一方是具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)。由于結(jié)構(gòu)松散，在合作開發(fā)的過程中容易發(fā)生糾紛，但是這種模式因其具有聯(lián)合靈活方便、各項費用較低、受法律限制較少等特點而在實踐中廣泛存在。
1、組建聯(lián)合管理機構(gòu)的模式
組建聯(lián)合管理機構(gòu)的模式即合作各方選派各自管理人員共同組建項目管理機構(gòu)，或稱為“聯(lián)合管理辦公室”，或稱為“聯(lián)合管理委員會”等。這種機構(gòu)不具備獨立法人性質(zhì)，對外不能獨立承擔民事權(quán)利義務(wù)。這種聯(lián)合管理機構(gòu)存在的主要作用就是協(xié)調(diào)合作各方在聯(lián)合開發(fā)過程中所發(fā)生的問題，對合作中的重大問題進行決策，具體運作項目的經(jīng)營。其具體職責及權(quán)限需要合作各方通過《聯(lián)合開發(fā)章程》一類的協(xié)議進行約定，但聯(lián)合管理機構(gòu)不能以自己名義對外簽訂合同，辦理項目開發(fā)相關(guān)的審批手續(xù)。由于在《合同法》中并沒有對這種聯(lián)合開發(fā)合同進行規(guī)定，它屬于無名合同。法律對這種合同并沒有明確的定性或具體的規(guī)則，也沒有禁止性規(guī)定，所以根據(jù)“法無禁止即可為”的民法原則，所有合作各方的權(quán)利義務(wù)均要靠合同約定加以保證。
在實踐中我們要考慮一個問題就是：聯(lián)合開發(fā)各方是否對因項目產(chǎn)生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔連帶責任？這要具體看合同怎么約定？根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定：“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。”如果聯(lián)合開發(fā)協(xié)議約定合作各方需承擔連帶責任時，各方自然承擔連帶責任。如果該協(xié)議約定互不承擔連帶責任，這就要具體分析合同的性質(zhì)和當事人的真實意思了。如當事人約定各方共同出資（出土地使用權(quán)或現(xiàn)金），共同經(jīng)營、共擔風險、共享收益的話這種協(xié)議就屬于合伙合同，這種聯(lián)營模式就是合伙聯(lián)營，合作各方應(yīng)對合作開發(fā)的項目承擔連帶責任。如約定各方獨立經(jīng)營，一方提供土地，另一方在此土地上完成建設(shè)任務(wù)，建設(shè)方完成建筑任務(wù)后獲得一定的房屋作為回報，這種類似于加工承攬合同，則各自獨立承擔責任。
2、合同型模式
合同型模式是既不成立項目公司，也不建立聯(lián)合管理機構(gòu)，而是通過合同約定各自權(quán)利義務(wù)的聯(lián)合開發(fā)模式，這種形式一般使用比較簡單的小項目。
3、法律風險
對于以上兩種非法人聯(lián)合開發(fā)模式我們要注意以下幾個特殊約定的法律規(guī)定。(1) 如果約定提供資金一方，不參與具體項目管理，也不承擔任何風險，只享有固定利潤的條款。此時，如提供資金一方是法人或組織則是以聯(lián)合開發(fā)為形式，以達到企業(yè)之間非法融資的實質(zhì)目的，這是違反中國人民銀行《貸款通則》第六十一條，以及最高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》第四個問題第2條的規(guī)定，屬于無效合同；若提供資金的一方是自然人，此時的聯(lián)合開發(fā)合同實質(zhì)上則是民間借款合同，要注意固定利潤的比例不得超過銀行同期利息的4倍，超過部分無效。（2）如果約定返還固定面積房屋的，按《商品房買賣合同》的有關(guān)規(guī)定辦理。這里值得注意的是，應(yīng)明確返還房屋的具體情況（包括所屬樓棟、戶型、面積、單元房號等）以免發(fā)生爭議。（3）如果約定提供土地一方不參與具體項目管理，也不承擔任何風險，只享有固定利潤的條款。最高人民法院的司法解釋認為這種約定是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。諸如此類的約定，法律都做了詳細的處理規(guī)定，這里不再一一列舉。
另外，以非法人形式聯(lián)合開發(fā)的合作各方還應(yīng)注意：開發(fā)資金的監(jiān)管問題、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任要具體明確以及收益分享、風險的承擔都要落實到位。在項目的運營過程中，應(yīng)保存好諸如會議紀要、補充合同、具體問題的處理意見等所有的文件，以利于發(fā)生糾紛時，容易找到解決爭議依據(jù)。
二、具體操作
由于農(nóng)村集體土地的特殊性質(zhì)，法律規(guī)定集體所有土地不能直接進入房地產(chǎn)開發(fā)用地市場。因此，必須首先通過有權(quán)批準機關(guān)審批準予將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，再由國家征用，將集體所有土地變?yōu)閲型恋?，然后再由國家出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。集體所有土地被征用后，其所有權(quán)的主體已由集體變更為國家，在這種情況下土地的出讓，其實質(zhì)是國有土地使用權(quán)出讓。
但另一方面，法律也留出了一道口子，允許企業(yè)在某些情況下，直接使用集體土地用于開發(fā)建設(shè)。因此，在農(nóng)村集體土地開發(fā)的具體操作上就有兩種方式。
（一）集體土地轉(zhuǎn)為國有土地
1、審批手續(xù)
集體土地轉(zhuǎn)為國有土地要進行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用手續(xù)，最后進行國有土地出讓。我國實行土地用途管制制度，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。農(nóng)村集體土地大多屬于農(nóng)用地，如果要用于開發(fā)度假村，必須要先履行相應(yīng)的審批手續(xù)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，否則就是非法占用土地。根據(jù)《土地管理法》第44條，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)集中于國務(wù)院和省級人民政府，具體如下：
（1）省級政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準。
?。?）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。
（3）其他建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省級政府批準。
2、操作流程
第一步，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設(shè)用地后，應(yīng)首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。
規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》（《國家土地管理局令》第七號）的要求。
如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續(xù)。
如該建設(shè)項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設(shè)用地。
第二步，確認該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進行和編制建設(shè)項目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項目的《選址意見書》。用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費。
其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準文件自動失效。
第三步，用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預(yù)審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》。
建設(shè)項目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經(jīng)預(yù)審的項目，如需對土地用途、建設(shè)項目選址等進行重大調(diào)整的，應(yīng)當重新申請預(yù)審。
建設(shè)用地單位申請預(yù)審，應(yīng)當提交下列材料： 1.建設(shè)項目用地預(yù)審申請表（該表由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定）； 2.預(yù)審的申請報告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補充耕地初步方案； 3.需審批的建設(shè)項目還應(yīng)提供項目建議書批復(fù)文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復(fù)與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。
如建設(shè)項目涉密軍事項目或是國務(wù)院批準的特殊建設(shè)項目用地的，建設(shè)用地單位可直接向國土資源部提出預(yù)審申請。
國土資源局在自受理預(yù)審申請或者收到轉(zhuǎn)報材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負責預(yù)審的國土資源局負責人批準，可以延長十日。
第四步，用地單位憑《建設(shè)項目用地預(yù)審報告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用；
環(huán)境保護部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》和（86）國環(huán)字第003號《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》對建設(shè)項目進行審批。
某些建設(shè)項目，還需要報勞動行政部門依據(jù)《建設(shè)項目（工程）勞動安全衛(wèi)生預(yù)評價管理辦法》予以審批。
第五步，用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
第六步，國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。
能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨選址建設(shè)的項目，在《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)〔2004〕24號）實施前批準立項的，仍按原規(guī)定報批用地；實施后，屬國務(wù)院、國家發(fā)展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報國務(wù)院批準；除此之外的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權(quán)限的，土地征收必須報國務(wù)院批準；建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準。
其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。
以下建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，需報國務(wù)院批準： 1.國務(wù)院批準的建設(shè)項目；天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng) 2.國務(wù)院有關(guān)部門和國家計劃單列企業(yè)批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目； 3.省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目； 4.在土地利用總體規(guī)劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃按土地利用年度計劃分批次用地。 5.需要征用基本農(nóng)田的； 6.需要征用基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的； 7.需要征用其他土地超過七十公頃的。
第七步，由國土資源局具體負責對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。
其中，征用土地的各項補償，應(yīng)在征地補償安置方案批準之日起3個月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準書，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付。
國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數(shù)量。而“每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四到六倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地數(shù)量。
第八步，國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設(shè)用地批準書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。
其中，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體的農(nóng)用地或單位占用國有農(nóng)用地的，經(jīng)批準辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后，國土資源局可直接發(fā)出用地文件。
城市分批次建設(shè)用地和單獨選址建設(shè)項目用地經(jīng)依法批準后，國土資源部門應(yīng)通過新聞媒體或其他形式向社會公開批準情況；建設(shè)單位應(yīng)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準文件及建設(shè)用地批準書等在施工場地懸掛，接受社會的監(jiān)督。
第九步，被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同（出讓供地）或向土地使用者核發(fā)劃撥決定書（劃撥供地）。用地單位按約定繳納出讓費用。
但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，則必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標，才可獲得該國有土地的使用權(quán)。
國有土地出讓成交簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時，必須將規(guī)劃設(shè)計條件與附圖作為《國有土地使用權(quán)出讓合同》的重要內(nèi)容和組成部分。沒有城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃設(shè)計條件，國有土地使用權(quán)不得出讓。如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出改變規(guī)劃設(shè)計條件的申請，經(jīng)批準后方可實施。天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)。
第十步，簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設(shè)項目的相關(guān)審批手續(xù)予以施工建設(shè)。
其中，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，用地單位也可以自行組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，按照省級規(guī)定繳納閑置費；如超過連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，縣級以上政府會下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準書，注銷土地登記和土地證書，即無償收回土地使用權(quán)，并交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。
其中，國有土地使用權(quán)出讓的受讓方在簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，應(yīng)當持《國有土地使用權(quán)出讓合同》向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請發(fā)給建設(shè)項目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對《國有土地使用權(quán)出讓合同》中規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件核驗無誤后，同時發(fā)給建設(shè)項目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
第十一步，如用地單位欲轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，必須符合國家關(guān)于已出讓土地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時，不得改變規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計條件。以轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地后，轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當持《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、轉(zhuǎn)讓地塊原建設(shè)用地規(guī)劃許可證向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請換發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
（二）直接使用集體土地
《土地管理法》第二條規(guī)定：“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”這里的“土地使用權(quán)”，既包含了國有性質(zhì)的土地使用權(quán)，又包含了集體性質(zhì)的土地使用權(quán)，而且這兩種性質(zhì)的土地使用權(quán)都可以依法轉(zhuǎn)讓，可以有償?shù)剡M行流轉(zhuǎn)。第六十條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上人民政府批準?！痹摋l款實際上已經(jīng)承認集體建設(shè)用地使用權(quán)可以以入股、聯(lián)營等方式進行流轉(zhuǎn)。第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?/span>
《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定集體建設(shè)用地可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押，只是不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)，因此直接使用集體土地進行度假村開發(fā)，具有合法性。該法還規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價入股（出資）的，農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當持該幅土地的相關(guān)權(quán)屬證明、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價入股（出資）合同（包括其村民同意流轉(zhuǎn)的書面材料），按規(guī)定向市、縣人民政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)依法給予辦理。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目的，應(yīng)當參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。
具體操作如下：
村民內(nèi)部同意——農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地——獲取集體建設(shè)用地所有權(quán)證書——獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)證——獲取同意流轉(zhuǎn)證明書——經(jīng)公開或協(xié)議方式確定買受人——合同雙方簽訂合同——繳交稅費——辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記
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