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　　目前中國養(yǎng)老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。

　　四年前，82歲的張?zhí)m香（化名）和老伴把家安到了北京北六環(huán)邊的一個小區(qū)。盡管在城區(qū)有房子，張?zhí)m香還是喜歡住在這個稍顯荒涼的郊外小區(qū)。當初打動她的是該小區(qū)的宣傳語：打造醫(yī)護型全程化養(yǎng)老社區(qū)。

　　小區(qū)名叫北京太陽城，是目前國內投資較大、開發(fā)較早的養(yǎng)老地產項目。

　　到了2013年，一度困頓的養(yǎng)老地產迎來大爆發(fā)，甚至被稱為“元年”。2014年，養(yǎng)老地產將發(fā)生什么？誰在主導？

　　良好的開局

　　養(yǎng)老地產是以養(yǎng)老為宗旨的地產開發(fā)，是一種與旅游地產、文化地產等概念相似的主題性地產項目，采用的是“養(yǎng)老＋地產”的復合型開發(fā)模式，核心在于適老化設計。

　　“我們在2000年開發(fā)養(yǎng)老地產項目時，國內還是空白。”北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。

　　該項目的成功不僅使得養(yǎng)老地產這一新興概念進入大眾視野，更揭開了中國養(yǎng)老地產發(fā)展的序幕。不過，隨后10年，中國養(yǎng)老地產受制于種種因素，一度陷入困境。

　　真正的轉折點出現(xiàn)在2013年：眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴展到二三線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年第三季度，全國各地新增養(yǎng)老項目25個，其中不乏160億?200億元的巨額投資項目。

　　養(yǎng)老地產能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場需求、國家政策以及房地產業(yè)現(xiàn)狀三方面的合力。

　　據(jù)民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國60歲以上老年人口數(shù)量已超過2億，占全國總人口的14.9%，且仍將以每年1000萬的規(guī)模遞增，預計2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。

　　龐大的老年人群意味著巨大的市場需求。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。

　　2013年，國務院出臺《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），提出從19個具體方面、45項主要工作任務入手，促進我國養(yǎng)老產業(yè)。

　　“《意見》的出臺不僅為我國養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展指明了方向，更在政策上提供了明確支持。” 全國房地產經理人聯(lián)合會（以下簡稱“全經聯(lián)”）養(yǎng)老住區(qū)委員會委員、北京吉利大學健康產業(yè)學院院長烏丹星對《瞭望東方周刊》表示，國家政策層面的支持就是一劑強心針，給足了市場信心。

　　另一個現(xiàn)實是國內房地產市場出現(xiàn)疲軟，尋找新的利益洼地、實現(xiàn)轉型升級成為眾多地產商的當務之急。

　　行業(yè)研究公司深圳世聯(lián)行地產顧問公司業(yè)務發(fā)展部總監(jiān)李亞南對本刊記者說：“2013年被業(yè)內稱為養(yǎng)老地產元年，很多政策開始提出和落實、完善，算是有了一個良好的開局?！?/span>

　　三足鼎立

　　簡單梳理即可發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)自養(yǎng)老地產開發(fā)伊始便雄踞要位。不過，隨著國家在市場準入原則上的放寬，其他資本逐步進入養(yǎng)老地產市場，并漸成氣候。

　　“房地產開發(fā)企業(yè)、險資、央企基本上形成了中國養(yǎng)老地產‘三足鼎立’的競爭勢態(tài)。”烏丹星說。

　　“已有近30%的品牌房地產開發(fā)企業(yè)進入了養(yǎng)老地產?！睘醯ば墙榻B說，萬科、保利、遠洋等20余家國內一線房地產開發(fā)商都已涉足養(yǎng)老地產項目。

　　萬科早在2010年就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產項目“萬科幸福匯”。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產項目。目前，萬科至少有 4 個養(yǎng)老地產項目。

　　2013年年末，保利地產發(fā)布養(yǎng)老戰(zhàn)略，表示將全產業(yè)鏈進入養(yǎng)老產業(yè)，打造由機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。目前，保利地產在北京、上海、廣州、成都等地已有6個養(yǎng)老地產項目在建。

　　2013年4月，遠洋地產正式成立養(yǎng)老運營管理公司，創(chuàng)建自有養(yǎng)老品牌“椿萱茂”。同時，其與美國哥倫比亞太平洋公司合作的高級養(yǎng)老護理項目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業(yè)。

　　公開信息顯示，目前國內房企預定的養(yǎng)老地產項目已超過百個。假設以每個項目平均投資 3億?5 億元計算，總投資額就可達數(shù)百億元。

　　大舉進入的還有保險業(yè)。2010 年 9 月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產市場。到2012 年底，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產領域的投資已超過 500 億元，其中包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等。

　　2011年 11 月，中國人壽首個養(yǎng)老基地國壽生態(tài)健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養(yǎng)老基地。

　　2012 年 6 月，泰康人壽第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國平安進軍養(yǎng)老產業(yè)的首個項目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)”啟動，總投資 170 億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養(yǎng)老項目。

　　此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養(yǎng)老地產項目。

　　“還有一類是致力于醫(yī)療和養(yǎng)老領域投資的投資機構，比如國開行等?！崩顏喣险f，投資機構與險資性質一樣，同屬金融機構范疇，且投資更有目的性，也更加謹慎。

　　第三支進入養(yǎng)老地產的“部隊”就是央企，如中石化、中國水電、魯能集團等。

　　“雖然央企在養(yǎng)老地產上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不可小視?！睘醯ば欠治稣f，央企在未來的養(yǎng)老地產市場將會扮演重要角色。

　　李亞南認為，除了以上三大主力，養(yǎng)老地產市場還存在另一類參與者—與醫(yī)療相關的跨界企業(yè)。這類企業(yè)多是做養(yǎng)生、健康管理等高級服務的專業(yè)公司。在養(yǎng)老地產崛起時，憑借自身在醫(yī)療方面的特色優(yōu)勢參與其中。不過，這類公司目前還未形成規(guī)模。

　　“每一類市場參與者都有優(yōu)勢和劣勢，無法說哪一類更適合養(yǎng)老地產?！崩顏喣险f，目前多數(shù)參與者都在充分利用自身的優(yōu)勢，而忽視了劣勢。

　　房產企業(yè)的優(yōu)勢在于取地和項目開發(fā)，長于市場營銷；劣勢在于跟政府談判時比較被動。同時，這類企業(yè)缺乏資金，也不精于后期的項目運營。

　　和房產企業(yè)正相反，險資和央企在養(yǎng)老地產市場最大的優(yōu)勢在于穩(wěn)定的資金池。而資金是養(yǎng)老地產開發(fā)的關鍵。

　　此外，固定的客戶渠道、成熟的營銷團隊也是險資和央企的優(yōu)勢所在。不過，這兩類市場參與者在劣勢上較為突出。一是在取地和開發(fā)上沒有經驗；二是對市場不敏感，無法準確定位市場。

　　“4+5”模式

　　隨著市場的升溫，業(yè)內對于養(yǎng)老地產開發(fā)模式和運營模式的討論也日趨增多。

　　不過，對于剛起步的中國養(yǎng)老地產市場而言，固定的開發(fā)模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續(xù)?？傮w來說，國內養(yǎng)老地產的開發(fā)模式主要有四種。

　　第一種是專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。這類養(yǎng)老社區(qū)通常建在市郊、環(huán)境較好，產品類型包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護理機構等，可以為各類身體狀況的老人提供持續(xù)性生活照護。社區(qū)中為老人配有完善的公共服務設施，如老年活動中心、老年醫(yī)院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。

　　第二種是在新建普通居住區(qū)中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應服務設施。如在社區(qū)中配建老年人居住組團、老年公寓、老少戶套型等。這種開發(fā)模式使老人能夠居住于“混齡”社區(qū)，保持與外界的聯(lián)系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發(fā)模式也被稱為多代親情開發(fā)模式。萬科在杭州建設的良渚文化村就是其中的代表。

　　第三種是結合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。這類社區(qū)通?？筛鶕?jù)自身的資源特色搭配相應的養(yǎng)生、康復服務，例如農業(yè)采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當中的某個季節(jié)或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養(yǎng)老地產項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區(qū)。

　　第四種是會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復的老人而設計。醫(yī)是指中醫(yī)、康復醫(yī)院、老年病醫(yī)院，養(yǎng)是指專門的護理院。在這類社區(qū)中，醫(yī)和養(yǎng)配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。

　　此外，目前引起業(yè)內關注的還有一種尚無成功實踐的開發(fā)模式—醫(yī)療投資小鎮(zhèn)。這種開發(fā)模式多以當?shù)刎S富的醫(yī)療設施資源為指引，為前來看病就醫(yī)的老人提供暫時性居住服務。這類小區(qū)多以租賃為主，主要面向特定的醫(yī)療資源需求人群。

　　在后期的項目運營中，國內養(yǎng)老地產市場也大致存在5種盈利模式。

　　一是投資商和運營商向開發(fā)商定制養(yǎng)老地產項目（養(yǎng)老機構或養(yǎng)老社區(qū)），開發(fā)商按照要求開發(fā)，風險減小，盈利有保障；二是養(yǎng)老地產開發(fā)商開發(fā)之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發(fā)商持有部分物業(yè)，以出租方式獲得長期穩(wěn)定的租金回報，做養(yǎng)老地產的房東；四是開發(fā)商在持有部分物業(yè)的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發(fā)商與運營商形成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)養(yǎng)老項目，形成一個利益集團并在項目中發(fā)揮自己優(yōu)勢，獲得收益。

　　“目前在國內這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段。”烏丹星說，在發(fā)達國家成熟的運營模式中，投資商、開發(fā)商、運營商三者在投資、開發(fā)和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉型。

　　融資困境與人才缺失

　　縱觀發(fā)達國家的經驗，養(yǎng)老地產的發(fā)展大致經歷三個階段：初期的碎片化發(fā)展、中期的產業(yè)鏈形成和后期的品牌誕生。

　　產業(yè)發(fā)展初期是在政府大力引導、鼓勵和支持下，企業(yè)開始進入養(yǎng)老地產市場，開發(fā)類型、運營模式都存在諸多缺陷。產業(yè)發(fā)展中期是產業(yè)鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運營模式、盈利模式更加清晰。產業(yè)發(fā)展后期進入品牌階段，資本大舉進入，并購擴張成主線，通過強強聯(lián)合，使品牌強化。

　　目前，中國養(yǎng)老地產正處于初期碎片化發(fā)展階段，沒有成熟的運營體系和盈利模式，缺乏足夠的優(yōu)質產品和運營服務支撐。

　　“養(yǎng)老地產與上下游的對接尚未完成。地產商還在依賴賣房子；險資雖不賣房，但真正進入良性運營的項目還沒有；大型央企的養(yǎng)老項目還處于初期開發(fā)階段?！睘醯ば钦f。

　　中國養(yǎng)老地產的問題主要集中在兩個環(huán)節(jié)，前期的投資開發(fā)和后期的運營維護。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業(yè)人才的缺乏。

　　作為產業(yè)開發(fā)的第一鏈條，資金決定著項目開發(fā)的成敗，也成為養(yǎng)老地產發(fā)展需跨過的第一道坎。“養(yǎng)老地產的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續(xù)發(fā)展下去。目前養(yǎng)老地產融資渠道并未打開?！睘醯ば钦f。

　　養(yǎng)老地產本身的市場特性，加上國內的養(yǎng)老地產尚處于起步階段無成熟的開發(fā)和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領域極為謹慎。銀行之外的境內外大型資本基本處于觀望狀態(tài)。融資困境使得眾多養(yǎng)老地產項目僅僅停留在口頭上。

　　項目的后期運營比前期開發(fā)更具挑戰(zhàn)性，專業(yè)人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業(yè)經理人的缺乏，另一方面是專業(yè)護工的缺乏。

　　以養(yǎng)老院為例，目前國內眾多養(yǎng)老院的負責人是醫(yī)院的退休院長。這些人雖然有多年的醫(yī)院管理經驗，但并不能勝任專業(yè)養(yǎng)老機構的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。

　　專業(yè)護工缺乏更為嚴重。目前中國從事養(yǎng)老服務的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來，真正接受專業(yè)教育的護工少之又少。加之，很多養(yǎng)老機構在人員的選擇和任用上標準不一，使得養(yǎng)老服務人員的質量參差不齊。

　　“隨著養(yǎng)老地產項目的不斷開業(yè)，未來幾年人員總量需求將達到 1000 多萬，但目前市場上只有 30 萬左右在一線從事養(yǎng)老服務?！睘醯ば钦f。

　　除此之外，養(yǎng)老地產市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場機制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養(yǎng)老項目之間的市場關系和運行機制尚未理清；社會大眾養(yǎng)老觀念尚未轉變等。

　　體系建設、轉變觀念是關鍵

　　“養(yǎng)老地產正處于起步階段，這些都是行業(yè)性的問題，而非某個開發(fā)企業(yè)的問題。”行業(yè)顧問公司潤土咨詢董事長于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。

　　在她看來，國家政策在解決養(yǎng)老地產問題上起著至關重要的作用?！皣铱梢栽谟玫胤矫娼o予開發(fā)商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補貼的形式直接扶持運營商。”不過，她也提醒，政府應該對已批準的項目跟蹤審查，以防個別企業(yè)打著養(yǎng)老的旗號進行地產開發(fā)。

　　“融資困境是當前養(yǎng)老地產面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關鍵在于眾多市場參與主體能否通力合作。”李亞南給出的建議是，“保險公司出錢，由開發(fā)商代建、代集，再整合專業(yè)的市場機構和運營機構，形成一個產業(yè)鏈條，這是一種比較靠譜的模式?！?/span>

　　不過，在烏丹星看來，養(yǎng)老地產市場最急需解決的是標準體系建設?！爸袊酿B(yǎng)老地產市場龐大，如果沒有一個市場標準，就會變得雜亂無章?！?/span>

　　標準體系的建設要完全涵蓋養(yǎng)老地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，從養(yǎng)老項目選址、規(guī)劃設計，建筑施工到后期運營，以保證養(yǎng)老項目能夠最大程度契合老年人需求。同時，居家養(yǎng)老設施改造、城市老年公寓、護理之家等應該以何種標準建設和運營管理才能滿足老人需要也應納入標準體系之中。

　　“沒有這些內容做支撐，養(yǎng)老地產就是一個空殼?！睘醯ば钦f，“眾多開發(fā)者仍然用傳統(tǒng)地產思維和地產模式做養(yǎng)老，注定失敗?！?/span>

　　不可預測的未來

　　2014年2月18日，全經聯(lián)在京發(fā)布《2013中國房地產創(chuàng)新發(fā)展報告》（以下簡稱“《報告》”）。

　　在對2014年養(yǎng)老地產市場的發(fā)展展望中，《報告》這樣表述：2014年將是國家養(yǎng)老政策落地的關鍵年，屆時國家還將陸續(xù)出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個行業(yè)將會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

　　《報告》預測，養(yǎng)老地產將與其他產業(yè)形成集群，推動區(qū)域綜合發(fā)展。

　　一時，“養(yǎng)老地產將迎來黃金春天”的論調似乎成為共識，本刊采訪的多位業(yè)內專家和多家行業(yè)研究公司均持相同看法。

　　根據(jù)全國老齡辦的調查，目前中國老年人總的服務需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。

　　中商情報網產業(yè)研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來幾年產生至少4500個養(yǎng)老地產項目需求?！?/span>

　　不過，與業(yè)內熱炒養(yǎng)老地產市場形成強烈對比的是，國家相關部門始終保持低調、審慎的態(tài)度，并有意為之“降溫”。

　　2012年7月26日，保監(jiān)會發(fā)布《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，其中，“防止以養(yǎng)老項目名義建設和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產”這兩條對養(yǎng)老地產市場產生較大影響。

　　2013年7月9日，民政部發(fā)布關于貫徹落實《養(yǎng)老機構設立許可辦法》和《養(yǎng)老機構管理辦法》的通知，要求各地要仔細甄別養(yǎng)老地產與養(yǎng)老機構，既要保護房地產業(yè)參與社會養(yǎng)老服務的積極性，又要防止簡單地把養(yǎng)老地產當成養(yǎng)老機構的現(xiàn)象發(fā)生。

　　2014年2月19日，民政部副部長竇玉沛公開表示，養(yǎng)老地產不會納入養(yǎng)老產業(yè)進行管理，也不會享受養(yǎng)老產業(yè)具有的相關稅收政策優(yōu)惠。

　　“政府對開發(fā)商還是不太放心，所以在出臺相關政策時非常謹慎，擔心被鉆了空子?！庇谫F紅說。

　　顯然，不管是政府還是開發(fā)商，對于養(yǎng)老地產的認知和把握都有些底氣不足。從這點來看，中國養(yǎng)老地產的未來注定充滿變數(shù)。